一般社団法人やまなし幸せ相続相談センター

宅地建物取引士　浅川です。

　
前回、建築基準法上の道路について記載しました。
今回は、実際に対応した事例を記載させて頂きます。

　
甲府市内の古い戸建を相続した方が、解体再建築をしようとしました。

　
引込の水道管が詰まってしまっていたため、引込直しが必要となり、工事を依頼しました。。
工事業者が、接道の土地所有者を調べましたら、分譲地の元々の地主様（私道）という事が分かりました。

　
さらに調べましたら、位置指定道路に認定されていましたので、再建築自体は問題ありませんでしたが、道路の掘削には土地所有者の承諾が必要で、署名捺印をもらう事になりました。

　
地主様は、とても良い方で、快く署名捺印して頂けました。
ただ将来的に、地主様の相続等が発生した場合、どんな方が所有者になるか不安になってしまったようです。　

　
なにか方法がないかという事で、私に相談がありました。分譲地内の全戸（６軒）にお声掛けし、地主様から土地を共有で買取をする手伝いをさせて頂きました。

　
現実的に問題があったわけではありませんが、将来にむけて心配が減ったと喜んでいただけました。
不動産につきまして、気になることがありましたら、お気軽に相談して頂ければと思います。

宅地建物取引士　浅川です。

　
相続された土地や建物の査定依頼を受けることがあります。
相続された方は、物件の状況を詳しく知らない場合が多いです。

　
販売営業していく際に、気になるのは道路です。見た目は普通の道路でも、建築基準法上の道路としては、多くの種類があります。

　
一番トラブルが少ないのが、幅員４ｍ以上の国道、都道府県道、市区町村などの道路法による道路です（建築基準法第４２条１項１号）。
建物が古く、集落内の場合などは、幅員が４mなく、再建築の際にはセットバックが必要な場合もあります。
接道の種類によって、不動産の査定額も変動してきます。

　
現在、所有地している不動産の接道が、建築基準法上のどの道路になるかは、役所にて確認できます。将来相続される方の為にも、不動産の状況は、確認しておいた方が良いかと思います。

こんにちは。税理士の野中です。

今回も引き続き遺産が未分割の場合の相続税申告について説明します。

前回説明したとおり、財産を未分割で相続税の申告をした場合に、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例が適用できません。それを避けるためには、「申告期限後3年以内の分割見込書」を未分割での相続税申告の際に合わせて税務署に提出しておく必要があります。

これにより、相続税の申告期限から3年以内に遺産分割が確定できれば、確定した財産に基づき相続税の更正の請求を行うことで、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を適用できます。

では、申告期限から3年を経過しても遺産分割が確定できない場合はどうなるのでしょうか。更に手続をすることで適用期限の延長が可能です。申告期限の3年後から2ヶ月以内に「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を税務署に提出し、承認を得る必要があります。

ここでの「やむをえない事由」は、単に話し合いが決着つかないでは承認されず、訴訟中などの限られた理由であること、訴訟中を証明する書類の提出が求められます。

遺産分割協議が整わず、遺産分割が確定できないと相続税が大幅に増加してしまうリスクがありますので、遺言書を作成するなどの事前の対策が重要です。

遺産分割方法についてお困りでしたら、当センターにご相談ください。

こんにちは。税理士の野中です。

今回は遺産が未分割の場合の相続税申告について説明します。

相続が発生した場合、通常は相続人間で遺産分割協議を行い、遺産分割が確定することで、確定した内容に基づいて相続税を申告します。

しかしながら、相続人間で協議が整わず、相続税の申告期限（相続発生から10ヶ月以内）が到来してしまう場合はどうすれば良いでしょうか。仮に申告せずにいると、無申告加算税（5%～15%）を課税されてしまいます。

無申告を避けるためには、民法で規定されている法定相続分で按分した形で期限内に申告しておく必要があります。この場合、分割が確定次第、分割財産に基づく相続税の申告（更正の請求）をすることになります。更正の請求は財産の分割が確定した時から4ヶ月以内に行う必要があります。

当初の相続税申告の際に、遺産分割が確定しておらず、法定相続分で申告した場合に、配偶者の税額軽減（配偶者の相続財産が法定相続分、または1億6000千万円以下の場合に相続税が発生しない）や小規模宅地等の特例（居住用宅地等の評価額が最大80%減額される）が適用できない点に注意が必要です。

これらの特例が適用できないと相続税が大幅に増加するリスクがありますので、それを避ける方法を次回に説明します。

宅地建物取引士　浅川です。

実際に相続対策として、アパートを建築した方の話を記載させて頂きます。

　

南アルプス市内で土地を持っている方でした。

先祖代々の土地を手放したくないという考えから、家族の意見も聞かずに、自己所有地にアパートを建築しました。

　

建築当初は、アパート建築会社の借上げシステムで家賃収入は安心なうえ、相続税評価額も相続税が発生しない範囲まで評価総額を下げることが出来ました。

　

ただ、１５年後には、大幅に入居者が減ってしまい、アパート建築会社の借上げ金額も値下がりすることになってしまいました。

借上げ金額が下がったことにより、家賃収入と金融機関への返済金額が逆転し、最終的には土地とアパートを売却することになってしまいました。

　

先祖代々の土地を手放したくないという気持ちは分かりますが、アパート経営は立地がとても大事ですので、土地を持っているからという考えで建築はしない方が良いと思います。

　

不動産による相続対策と言いましても、税制等はどんどん変わりますので、当センターにご相談頂き、お話を伺いながら、選択肢を提案させて頂ければと考えております。